Das Mietrecht ist eine komplizierte Materie und für Laien schwierig zu überblicken. Damit Sie dennoch Ihre Rechte und Pflichten kennen, haben wir die wesentlichen Fakten für Sie in aller Kürze aufbereitet.
Das Mietrecht ist eine komplizierte Materie und für Laien schwierig zu überblicken. (Bild: Kzenon – shutterstock.com)
Wohnungskündigung durch den Mieter
Eine Wohnungskündigung muss immer in schriftlicher Form erfolgen. Zudem sollte sie immer per Einschreiben versendet werden. So hat der Mieter einen Beweis dafür, dass er die Kündigung auch rechtzeitig verschickt und somit beim Vermieter eingereicht hat. Des Weiteren sollten Mieter darauf achten, dass die Kündigung von allen Mietern, falls mehrere vorhanden sind, einzeln zu unterschreiben ist. Das gilt nicht nur für Konkubinatspaare, sondern auch für Wohngemeinschaften mit mehreren Mietern.
Auch für Ehepaare gibt es in diesem Bereich besondere Regeln. Hier müssen wieder beide Eheleute die Kündigung des Mietvertrags unterschreiben. Das ist auch dann zwingend erforderlich, wenn nur eine Person den Mietvertrag beim Vermieter besiegelt hat.
Wohnungskündigung durch den Vermieter
Die Kündigung muss vom Vermieter über ein spezielles Kündigungs-Formular vollstreckt werden. Für jedes Kanton gibt es ein besonderes Formular. Wenn der Vermieter ein anderes nutzt, welches nicht für den jeweiligen Kanton geeignet ist, dann ist die Wohnungskündigung ungültig. Was für den Mieter gilt, gilt auch für den Vermieter: Dieser muss die Kündigung ebenfalls per Einschreiben versenden. Das dient der Transparenz und der Beweislage.
Wenn der Vermieter wiederum eine Kündigung an ein Ehepaar versendet, müssen beide Parteien separat ein Schreiben erhalten. Bei einer WG muss eine Kündigung verfasst werden, in der alle Mieter einzeln aufgeführt sind. Hier hat der Vermieter auch die Möglichkeit, jedem Bewohner der WG einzeln eine Kündigung zu senden. Das bleibt dem Vermieter überlassen.
Entscheidende Bestandteile eines Mietvertrags
Beim Mietvertrag handelt es sich um ein Rechtsgeschäft, welches den Vermieter dazu verpflichtet, dem Mieter die Wohnung zu überlassen. Im Gegenzug muss der Mieter regelmässig seine Miete bezahlen. Der Inhalt des Mietvertrags kann dabei unter den vorgeschriebenen Bestimmungen des schweizerischen Obligationenrechtes frei vereinbart werden. Gesonderte Vereinbarungen wie zum Beispiel, dass die Wohnung bei einem Auszug wieder in den ursprünglichen Zustand versetzt werden muss, müssen nicht zwingend schriftlich festgehalten werden. Unabhängig davon, ob es sich um Geschäfts- oder Wohnräume handelt.
Mietverträge können demnach auch mündlich oder durch konkludentes Verhalten beider Parteien beschlossen werden. Zudem können beide Parteien so auch vereinbaren, dass der Mietvertrag schriftlich abgeschlossen werden muss. Trotz dieser rechtlichen Regelung ist der Abschluss eines Mietvertrags unbedingt in schriftlicher Form zu empfehlen. Neben den allgemeinen Vertragsbestimmungen in den vorgefertigten Formularen sollten auch Zusatzvereinbarungen unbedingt schriftlich festgehalten werden.
Geltungsbereich des Mietrechtes
Das Mietrecht findet in der Regel auf alle Mietverhältnisse Anwendung. Je nach Gebrauchszweck und Art des Mietobjektes gibt es hier aber unterschiedliche Regelungen. Grundsätzlich stellt die Miete ein zweiseitiges Rechtsgeschäft dar. Bestandteile der Miete sind die Gebrauchsüberlassung der Wohnung auf Zeit sowie die Bezahlung der Leistung, sprich Miete vom Mieter. Je nach Art des Mietobjektes gibt es im Bereich der Kündigungstermine und -fristen Unterschiede.
Die Missbrauchsbestimmungen
Die Schutzbestimmungen beziehen sich auf die Kündigung und die Mietzinsgestaltung. Das Ziel der Bestimmungen besteht darin, den Mietern von Geschäfts- und Wohnräumen eine möglichst lange Mietdauer zu gewährleisten. Schliesslich sind die Mieter im erhöhten Masse auf die Räumlichkeiten angewiesen, unabhängig davon, ob es sich um Geschäftsräume oder um Wohnräume handelt. Der verstärkte Kündigungsschutz beinhaltet somit folgende Bereiche:
- Formularzwang
- minimale gesetzliche Kündigungsfrist
- das Recht auf eine Begründung der Kündigung
- das Recht der Kündigungsanfechtung
- das Begehren um Mieterstreckung.
Anpassung der Vertragsbedingungen
Im Gegenzug besteht die Möglichkeit, die Vertragsbedingungen an veränderte Umstände anzupassen. Bei diesen kann es sich beispielsweise um eine einseitige Vertragsänderung des Vermieters handeln, um eine Mietzinserhöhung oder um das Begehren der Mietzinsreduktion seitens des Mieters. Das Ziel dieser Regelungen besteht darin, die Zahl der Vermieter-Kündigungen so gering wie möglich zu halten.
Zudem soll dadurch vermieden werden, dass der Vermieter seinen Mietvertrag kündigen muss, nur um einen neuen Mietvertrag mit besseren Bedingungen abzuschliessen. Daher kann der Vermieter aufgrund von Veränderungen den Mietvertrag anpassen. Mieter haben hier aber immer das Recht, die Änderungen anzufechten, falls sie eine Kündigung vermeiden möchten.
Die Regelung der Nebenkosten
Ein Mietvertrag umfasst neben der Überlassung der Wohnung auch die Gewährleistung einer angemessenen Infrastruktur in Form von Wasser, Heizung, Strom, Umgebungsarbeiten, Gartenpflege etc. In der Regel werden diese Kosten separat via Nebenkosten-Abrechnung zur Verfügung gestellt. Grundsätzlich geht das Mietrecht davon aus, dass diese Nebenkosten durch den Mietzins abgedeckt werden. Daher müssen gesonderte Nebenkosten besonders vereinbart werden. Auch wenn gesetzlich keine Schriftform vorgeschrieben ist, sollte diese Vereinbarung immer schriftlich verfasst werden.
Nebenkosten sind nur dann gerechtfertigt, wenn es sich dabei um tatsächliche Anwendungen des Vermieters für die Leistungen handelt, die in Verbindung mit der Wohnung stehen. Das gilt auch für öffentliche Abgaben, die sich durch den Gebrauch der Wohnung ergeben. Dabei kann es sich beispielsweise um die Warmwasser-, Heizungs- oder andere Betriebskosten handeln. Am häufigsten sind in diesem Bereich folgende Nebenkosten anzutreffen: Kabel-TV-Gebühren, Allgemeinstrom, Gartenpflege oder die Beleuchtung gemeinschaftlich genutzter Räume. Nicht nebenkostenfähige Gebühren sind wiederum Kosten für die Erneuerung oder die Reparatur von Anlagen sowie für deren Abschreibung und Verzinsung.
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